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2014年土地成交 熱潮能否退燒

隨著2013年年底各個城市土地出讓榜單的出爐,人們不禁感覺到,土地市場著實又火瞭一把。根據中國指數研究院發佈的數據,2013年1月至11月份,全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元,同比增長62.2%,大幅超過2012年全年2.1萬億元水平。其中,住宅用地出讓金為1.8萬億元,同比增長69.8%。房企的融資環境相對寬松,銷售業績亦大幅提升。現金充裕也導致一二線城市高總價地塊頻出,總價“地王”紀錄不斷被刷新。2013年,全國重點城市土地成交總價最高的地塊即上海市徐傢匯(002561,股吧)中心項目成交金額高達217.7億元,重點城市經營性土地成交總價前幾名門檻也全面提高,達到近5年來的最高峰。盡管2013年9月底國土部要求地方禁止再出“地王”,但在巨大的剛需壓力和地方政府對土地財政的依賴之下,各地仍然不斷有高總價地塊成交。2013年初,國務院正式下發《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,這項被稱為“國五條”的政策從地方問責、限購加強、二套房貸收緊、存量房交易個稅按差額20%征收等層面進行瞭調控。臨近2013年底的時候,全國又有16個城市相繼出臺瞭收緊調控政策,調控手段主要集中在提高限購條件、提高二套房首付比例、加緊保障房建設、加強監管等方面。不可否認的是,中央的調控政策對房地產還是起到瞭一定積極作用,尤其在各類型城市的不同表現上比較明顯。由於二三線城市供需矛盾相對比較緩和,行政幹預對於之前投資熱有著很強的抑制作用,2013年前11個月,不少城市出現房價停滯狀態,常州、中山等城市房價漲幅不到5%,蕪湖為零,貴陽甚至出現負增長。相比而言,即使擠壓掉一部分投資泡沫,剛性需求帶動的北上廣深四個一線城市房價漲幅依舊較大。一線城市更是出現成交量大幅度增長的現象。據上海易居房地產研究院對2013年中國房地產市場的一份分析報告顯示,由於房企普遍調整瞭投資策略,加大對一線城市的投入力度,促使一線城市成交量出現83%的增長幅度。也有分析認為,2013年土地大量成交且“地王”頻出,將對今明年的土地出讓和地價漲幅形成透支。土地市場與樓市是一對孿生兄弟,這種“透支效應”在樓市也很可能出現。因為每當剛需集中釋放時,必然是購買力較強的首先入市,隨後出手的才是那些收入固定的工薪階層。尤其是在一線城市,許多富裕傢庭已經有瞭多套住房,今年樓市剩餘的剛性需求能否支撐成交的繼續火熱還不得而知,樓市的變化也必將對土地市場形成聯動影響。從政策層面看,新一屆政府提出將構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。業界人士分析認為,這體現出調控將由行政主導向市場化手段轉變的新思路。不過,市場力量發揮的前提是要有必要的制度設計,讓市場手段走出行政框架的“籠子”。因為房價過高隻是樓市矛盾的表象,住房資源分配的不均才是矛盾的本質,這種不均並非由行政幹預造成,反倒是因為在以往缺乏投資約束制度的環境下,由於市場過度炒作而成。因此,調控要對癥下藥,標本兼治,靠行政手段的頻繁約束,雖然短期見效,卻非“特效藥”、“長效藥”。而且矛盾並不在於增量房市場,而在於存量房市場,並形成一種整體的結構性失衡,造成瞭住房資源使用效率的低下。在過去幾年的調控中,某些地方政府又受到土地財政以及地方債務的掣肘,在執行力度上打瞭折扣,甚至暗地裡與中央政策博弈。所以,由市場機制失靈造成的問題最終要靠市場手段解決,而行政之手的作用在於搭建起必要的制度框架,是對房地產運行的制度性修復,是一種市場自我調節機制的重構。因此,多層次住房供應體系不僅包含商品房市場和保障房,調節存量房市場的二手房市場也應當是關鍵一環。而存量住房資源的優化配置將是運用市場化手段調控的根本體現,房產稅等市場化手段應主要作用在存量房市場。長遠來看,我國將縮小征地范圍,建立城鄉統一的建設用地市場,賦予農民更多財產權利,作為地方財政收入的土地出讓金會出現下降的趨勢。十八屆三中全會在部署深化財稅體制改革時指出,建立事權和支出責任相適應的制度,進一步理順中央和地方收入劃分,這將為擺脫對土地財政的依賴和推進房地產調控提供空間。同時,也需要打破既得利益集團的阻擾,才能重構樓市的資源和利益分配格局。

新聞來源http://news.hexun.com/2014-01-02/161088800.h東區二胎房屋銀行借款tml
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